Revisão, suspensão ou extinção? Impactos da COVID-19 no contrato de locação comercial

É fato notório que o evento (pandemia) pelo qual estamos passando, agravado pelos diversos Decretos Estaduais sancionados, trazem graves e sérias repercussões na capacidade econômica do pequeno e microempreendedor, bem como dos lojistas em geral, seja de shopping centers ou de centros urbanos. Neste contexto de perda de faturamento, compromissos das mais variadas ordens e, com o fluxo financeiro cada vez mais escasso para suportar grandes períodos de inatividade econômica, é possível extinguir o contrato de locação não residencial, suspender provisoriamente o pagamento dos aluguéis, ou mesmo reduzir os valores locatícios devidos? A resposta depende da análise das particularidades de cada caso e das necessidades empresariais. É inegável que a perda de faturamento das empresas trouxe uma alteração no equilíbrio econômico-financeiro das partes. Para os lojistas de shopping centers, por exemplo, a expectativa é de que ocorra a isenção dos pagamentos dos aluguéis durante o período em que os estabelecimentos comerciais estiverem fechados. Essa é uma das negociações enfrentadas pela Associação Brasileira de Lojistas de Shopping Centers (Alshop) e a Associação Brasileira de Shopping Centers (Abrasce); o objetivo é evitar a judicialização em massa dos contratos de locação não residêncial. A Abrasce defende que o pagamento do aluguel do mês de março, e os futuros, sejam suspensos, discutidos posteriormente e efetuados de maneira negociada e, caso não haja um entendimento, a judicialização dos contratos estará favorável aos lojistas. É certo que cada contrato de locação reflete uma realidade diferente, e a maioria dos contratos de locação comercial redundam na onerosidade excessiva da capacidade de suportar a obrigação locatícia em função de acontecimentos extraordinários e imprevisíveis. A grande maioria dos empresários estão suportando a paralisação forçada de suas atividades empresariais - daí surge o termo "lockdown" - e a redução de sua capacidade de cumprir com suas obrigações financeiras, o que caracteriza a superveniência do fato imprevisível, extraordinário e superveniente (artigo 393/CC), suficiente a modificar a situação econômica originária das partes contratantes. A depender do caso apresentado, é perfeitamente admissível requerer a revisão dos valores locatícios, como a suspensão temporária do pagamento dos valores locativos ou a extinção antecipada do contrato, com a exclusão do elemento culpa pelo devedor, das perdas e danos e a supressão dos encargos moratórios. Importa esclarecer que o ordenamento jurídico sinaliza a preferência legal pela preservação do contrato, para que o mesmo (contrato) cumpra sua função social; entretanto, outras soluções também são possíveis. Os institutos jurídicos para fundamentar os pedidos, judiciais ou extrajudiciais, estão disponíveis nos artigos 317, 478, 479, 480, 567, e outros, do Código Civil, e nos artigos 18 e 19 da Lei de Locações (Lei nº. 8.245/1991), como resposta do diálogo das fontes a ser aplicado ao caso concreto. Contudo, é um erro imaginar que se possa revisar todos os contratos de locação não residencial de forma genérica somente por conta das medidas governamentais decorrentes do Coronavírus. Não são todos os contratos que poderão ser revisados em razão deste fato superveniente e imprevisível. O fato superveniente suportado deve impactar de forma direta a base econômica do contrato, fazendo com que o devedor esteja numa situação econômica particular desfavorável, de enfrentamento de onerosidade excessiva a indicar que não suportará o pagamento integral dos valores dos aluguéis assumidos. Imprescindível haver elementos de prova que evidenciem a modificação da base econômica originária do contrato. Em outras palavras, o Locatário precisa demonstrar que é um inadimplente atual, ou nas vias da inadimplência (artigo 478/CC), em razão das mudanças supervenientes nas circunstâncias iniciais vigentes à época da realização do negócio, decorrentes das medidas governamentais. Em um caso prático, por exemplo, para poder fundamentar um pedido de Tutela Provisória de Urgência (liminar), é necessário que esteja evidenciado a probabilidade do direito e o perigo da demora em aguardar o resultado útil (final) do processo. Bom exemplo do que se discute é o pedido liminar obtido por um restaurante de São Paulo, que pagará 30% (trinta por cento) do valor do aluguel durante pandemia da Covid-19 (processo nº 1026645-41.2020.8.26.0100, 22ª Vara Cível do Foro Central do Tribunal de Justiça de São Paulo). Importante ressaltar a importância de um profissional da advocacia para formalizar uma renegociação extrajudicial antecedente a qualquer medida judicial, como conduta leal e de boa-fé, a fim de impedir um eventual inadimplemento contratual injustificado pelo Locatário, assim como servir de meio de prova da informação prévia da dificuldade enfrentada. Escrito por Débora Jaeger.

abril 20, 2020

É fato notório que o evento (pandemia) pelo qual estamos passando, agravado pelos diversos Decretos Estaduais sancionados, trazem graves e sérias repercussões na capacidade econômica do pequeno e microempreendedor, bem como dos lojistas em geral, seja de shopping centers ou de centros urbanos.

Neste contexto de perda de faturamento, compromissos das mais variadas ordens e, com o fluxo financeiro cada vez mais escasso para suportar grandes períodos de inatividade econômica, é possível extinguir o contrato de locação não residencial, suspender provisoriamente o pagamento dos aluguéis, ou mesmo reduzir os valores locatícios devidos?

A resposta depende da análise das particularidades de cada caso e das necessidades empresariais. É inegável que a perda de faturamento das empresas trouxe uma alteração no equilíbrio econômico-financeiro das partes.

Para os lojistas de shopping centers, por exemplo, a expectativa é de que ocorra a isenção dos pagamentos dos aluguéis durante o período em que os estabelecimentos comerciais estiverem fechados. Essa é uma das negociações enfrentadas pela Associação Brasileira de Lojistas de Shopping Centers (Alshop) e a Associação Brasileira de Shopping Centers (Abrasce); o objetivo é evitar a judicialização em massa dos contratos de locação não residêncial.

A Abrasce defende que o pagamento do aluguel do mês de março, e os futuros, sejam suspensos, discutidos posteriormente e efetuados de maneira negociada e, caso não haja um entendimento, a judicialização dos contratos estará favorável aos lojistas.

É certo que cada contrato de locação reflete uma realidade diferente, e a maioria dos contratos de locação comercial redundam na onerosidade excessiva da capacidade de suportar a obrigação locatícia em função de acontecimentos extraordinários e imprevisíveis.

A grande maioria dos empresários estão suportando a paralisação forçada de suas atividades empresariais – daí surge o termo “lockdown” – e a redução de sua capacidade de cumprir com suas obrigações financeiras, o que caracteriza a superveniência do fato imprevisível, extraordinário e superveniente (artigo 393/CC), suficiente a modificar a situação econômica originária das partes contratantes.

A depender do caso apresentado, é perfeitamente admissível requerer a revisão dos valores locatícios, como a suspensão temporária do pagamento dos valores locativos ou a extinção antecipada do contrato, com a exclusão do elemento culpa pelo devedor, das perdas e danos e a supressão dos encargos moratórios.

Importa esclarecer que o ordenamento jurídico sinaliza a preferência legal pela preservação do contrato, para que o mesmo (contrato) cumpra sua função social; entretanto, outras soluções também são possíveis.

Os institutos jurídicos para fundamentar os pedidos, judiciais ou extrajudiciais, estão disponíveis nos artigos 317, 478, 479, 480, 567, e outros, do Código Civil, e nos artigos 18 e 19 da Lei de Locações (Lei nº. 8.245/1991), como resposta do diálogo das fontes a ser aplicado ao caso concreto.

Contudo, é um erro imaginar que se possa revisar todos os contratos de locação não residencial de forma genérica somente por conta das medidas governamentais decorrentes do Coronavírus. Não são todos os contratos que poderão ser revisados em razão deste fato superveniente e imprevisível.

O fato superveniente suportado deve impactar de forma direta a base econômica do contrato, fazendo com que o devedor esteja numa situação econômica particular desfavorável, de enfrentamento de onerosidade excessiva a indicar que não suportará o pagamento integral dos valores dos aluguéis assumidos.

Imprescindível haver elementos de prova que evidenciem a modificação da base econômica originária do contrato. Em outras palavras, o Locatário precisa demonstrar que é um inadimplente atual, ou nas vias da inadimplência (artigo 478/CC), em razão das mudanças supervenientes nas circunstâncias iniciais vigentes à época da realização do negócio, decorrentes das medidas governamentais.

Em um caso prático, por exemplo, para poder fundamentar um pedido de Tutela Provisória de Urgência (liminar), é necessário que esteja evidenciado a probabilidade do direito e o perigo da demora em aguardar o resultado útil (final) do processo.

Bom exemplo do que se discute é o pedido liminar obtido por um restaurante de São Paulo, que pagará 30% (trinta por cento) do valor do aluguel durante pandemia da Covid-19 (processo nº 1026645-41.2020.8.26.0100, 22ª Vara Cível do Foro Central do Tribunal de Justiça de São Paulo).

Importante ressaltar a importância de um profissional da advocacia para formalizar uma renegociação extrajudicial antecedente a qualquer medida judicial, como conduta leal e de boa-fé, a fim de impedir um eventual inadimplemento contratual injustificado pelo Locatário, assim como servir de meio de prova da informação prévia da dificuldade enfrentada.

Escrito por Débora Jaeger.

Botelho & Botelho | Advogados Associados