Impactos da COVID-19 nos contratos de compra e venda de imóvel residencial

De acordo com a Organização Mundial da Saúde (OMS), a pandemia causada pelo novo Coronavírus (Covid-19) é uma emergência de saúde pública de importância nacional (o mais alto nível de alerta da Organização).

 

O sonho da casa própria pode ter sido interrompido, ao menos por enquanto. Ninguém poderia imaginar que, em Abril de 2020, estaríamos vivenciando um dos períodos mais delicados da história de nosso País – quiçá do mundo.

 

O objetivo deste artigo é revelar os impactos da atual pandemia nos ramos da construção civil e da incorporação imobiliária – que aliás já pronunciaram a paralisação de obras. Neste contexto, o atraso na entrega das chaves aos promitentes compradores é quase que inevitável, e isso gera consequências, sobretudo nas relações contratuais.

 

À proporção que as medidas restritivas se intensificam, a tendência é o maior número de ações judiciais visando indenizações por danos emergentes, lucros cessantes e, eventualmente (possivelmente), danos morais, bem como pedidos de resolução contratual, sem prejuízo da aplicação de multa às incorporadoras.

 

De outro lado, é certo afirmar que grande parte dos consumidores – incluindo os promitentes compradores – perderam, em parte, sua capacidade financeira de honrar com as prestações assumidas nos contratos de compra e venda, ou seja, mesmo que a paralisação das obras não fosse uma realidade, o aumento da inadimplência seria inevitável.

 

O que se vislumbra, na verdade, é um cenário de inadimplência recíproca, cujos efeitos atingem ambos os lados da relação contratual.

 

Conforme já explicado em artigos anteriores, estamos diante de um caso fortuito ou força maior, previsto no art. 393 do Código Civil. A pandemia é, de fato, um evento (fator) externo – além imprevisível e inevitável – à atividade desenvolvida pelo construtor e, sob este contexto, pleitear indenizações e multas por eventual atraso não nos parece ser razoável, pelo menos não neste período, observadas as particularidades do caso em concreto (caso a caso).

 

De toda sorte, defendemos o diálogo entre as partes, a fim de reequilibrar e preservar a relação contratual existente. O cenário atual se mostra desafiador e, por vezes, assolador, e seus efeitos atingem pessoas e empresas, sem distinção.

 

SUGESTÃO: As cláusulas do contrato podem, neste período, serem revistas e, até modificadas. Se, em razão da pandemia, o contrato vier a se tornar excessivamente oneroso ao promitente comprador, este poderá modificar as disposições contratuais, com base no art. 478  e 393, do Código Civil.

 

Todavia, é preciso ter cautela, já que os efeitos da pandemia são sentidos por todos, isto é, não só pelos promitentes compradores, mas também àqueles que exercem atividades nos ramos da construção civil e da incorporação imobiliária.

 

De qualquer forma, sugerimos buscar a orientação de um advogado especializado, capaz de avaliar o caso e adotar as medidas que melhor se encaixam aos interesses de cada pessoa.